[세상쉬운 경매 명도 #1] 명도의 첫 걸음! <내용증명> 보내기. 무섭게 벨 누를 필요 없어요!!

안녕하세요. 오랜만에 포스팅하네요.

 

최근에 두 건의 빌라를 낙찰받은 뒤 열심히 집수리를 완료헀는데요, 나중에 집수리 관련 포스팅도 올려드리겠습니다! 오늘 포스팅 할 내용은 경매의 가장 어렵고 두려운 단계라고 생각하시는 '명도' 하는 방법에 대한 내용입니다. 저도 명도가 처음이었고 두 건 중에 한 건은 아주 원활하게, 한 건은 어렵게 진행하면서 많은 것들을 느꼈습니다. 제가 느낀 것들을 여러분들께 공유드려요 :)

 

그럼 지금부터 명도의 시작단계, 내용증명 보내기에 대해 아주 정확하고 간결하게 단계별로 설명드릴테니 집중하세요!

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1. 내용증명이란?

 일반적으로 내용증명의 경우 손해배상청구, 계약 해지 통보 등의 용도로 많이 사용되는 우체국 우편서비스의 일종입니다. 내용 증명 자체에는 법적인 효력이 있지 않으나 사실을 증명하는 목적으로 사용되기 때문에 명도시에 내용증명을 발송하는 것은 현재 거주자를 직접 만나지 않고도 어느 정도의 압박을 주고, 연락을 손쉽게 할 수 있는 방도가 됩니다.

 

 내용 증명의 방법은 같은 문서 3통을 준비하여 원본을 수신인에게 등기우편으로 보내고, 발신인이 한 부를 보관하며, 나머지 한 부는 우체국에서 보관합니다. 개인 및 상호 간의 거래에서 우체국이 편지의 내용과 날짜를 증명하여 주는 것입니다. 그럼 자세한 내용증명 작성 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

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2. 내용증명 작성하기

 

 내용증명에 대한 부분은 제가 좋아하는 집샘tv 의 블로그를 참고했음을 알려드립니다:)

집샘tv : 네이버 블로그

 명도할 때 보내는 내용증명은 총 두 종류로 나누어집니다. 잔금납부 전 내용증명과 잔금납부 후 내용증명인데요, 오늘은 잔금납부 전 내용증명에 대해 설명드리겠습니다.

 

 부동산을 낙찰받으시면 일주일 후 매각허가결정이 나고 그로부터 일주일 후부터 잔금납부를 하실 수 있습니다. 잔금납부를 하면 해당 물건의 소유주가 사실상 낙찰자이기 때문에 '명도'라는 과정은 낙찰자가 이겨놓고 하는 싸움이라고 할 수 있습니다. 그러나 대부분의 경매 초보자(저 같은)들은 '명도' 하면 일단 약간 무섭고, 어떻게 해야 할 지 모르겠고, 막상 거주자와 맞딱뜨리면 뭐라고 해야 할 지 모르는 경우가 대부분입니다. 당연한 거에요. 안 해봤으니까!! 

 

 그.래.서. 우리는 내용증명을 보내는 것입니다. 내용증명을 통해서 낙찰자가 거주자(세입자/집주인 등)에게 알리고자 하는 바는 여러가지가 있지만 그 중에서도 중요한 것은

 

 1. 내가(낙찰자) 잔금을 납부하면 현재 거주중인 공간은 나의 소유가 된다.

 2. 따라서 잔금납부 후에 세입자/집주인이 거주하는 것은 명백한 불법거주이다.

 3. 하지만 적당한 시점에 이사가는 것을 약속한다면 이사비를 어느정도 챙겨주고 배당확인서를 주겠다.

 

라는 내용입니다. 먼저 아래의 내용증명양식(잔금납부 전) 파일을 참고하세요!

내용증명양식 (잔금납부 전).hwp

0.02MB

 

 다운받으신 후에 파일을 열어보시면 이렇게 두 쪽의 내용이 보일 것입니다. 제가 붉은 색 네모 박스를 만들어 놓은 부분만 수정하시면 됩니다. 참 쉽죠? 자세히 읽어보시면 위에서 꼭 이야기해야할 내용 들이 모두 포함되어 있습니다. 같은 내용의 내용증명서를 총 3부 인쇄하신 뒤에 우체국에 가서 "내용증명 보내려고요" 라고 하면 모든 과정은 끝납니다.

 앞서 이야기한 것 처럼 한 부는 수신인에게 보내지고 한 부는 우체국에서 보관, 한 부는 내가 가지고 있으면 됩니다.

 

 

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3. 내용증명 보낸 후에는 어떻게 되나요?

 내용증명을 보내셨으면 약 80% 정도는 세입자가 먼저 전화를 해 올 것입니다. (내용증명서에 적힌 자신의 연락처로 말이죠) 나머지 20%는 세입자가 집을 계속 비우는 경우, 배째라는 경우, 뭔소린지 이해 못하는 경우인데요, 전혀 걱정하지 마시고 차근차근 할 일을 진행하시면 됩니다. 아마도 잔금납부 하는 일이 다음 단계겠지요? 그 후의 대처법은 앞으로 하루에 하나씩 포스팅하면서 알려드릴게요:)

 

 세입자가 먼저 전화를 해오는 경우, 전화를 받으시고 내용증명의 내용을 고려하여 세입자와 구두로 명도협의를 하시면 됩니다. 갑자기 전화오면 무슨 이야기를 해야 할 지 모르고 당황하실 수 있는데요, 당황하지 마시고!!

 이것만 기억하세요.

세입자와의 전화통화. 정해야 할 것?

1. 정확한 이사 날짜

2. 지원할 수 있는 이사 비용

(어려우시면 평수 x 5배 정도 한다고 생각하세요~ 20평이면 100만원 정도?)

3. 이사 날짜를 안지켰을 경우

인도명령 및 강제집행을 진행하겠다는 내용

 

이정도면 됩니다. 1, 2번은 낙찰자께서 항상 생각하고 계셔야 합니다. 분명히 이사 좀 늦게가면 안되냐, 갈 데 없다, 이사 비용은 더 줘야되는거 아니냐 하고 들어올텐데, 처음 생각한 자신의 기준을 바꾸지 마시길 바랍니다. 아까 말씀드렸다 시피 지금 당장 강제집행 신청을 해도, 이사 비용을 하나도 주지 않아도 상관 없습니다. 승자는 이미 낙찰자이기 때문이죠. 그러니 손해보는 일 없으시길 바랍니다:)

 

다음 포스팅은 잔금납부 후 내용증명보내는 방법입니다.